La maggior parte dei visitatori che arriva in Costa Rica si innamora di questo splendido paese e della cordialità della sua gente, ma anche del suo clima primaverile, delle sue spiagge tropicali, o delle montagne e boschi lussureggianti che godono di flora e fauna abbondanti. Indipendentemente dalla proprie ragioni, molti vorrebbero possedere un “pezzetto” di Costa Rica, decisione che, non mi stancherò mai di ripetere va ponderata con attenzione. Coloro che ne hanno le possibilità e lo desiderano, possono comunque comprare una proprietà per investire e vivere qui oppure trascorrervi gli anni della pensione o solo trasferirsi alcuni mesi l’anno quando il clima nelle proprie regioni è meno sopportabile.
Le semplici informazioni che forniamo sono destinate a chiunque sia interessato all’acquisto di beni immobili in Costa Rica.
Per acquistare in Costa Rica occorre seguire un certo insieme di operazioni di base. Gli investitori stranieri hanno in genere due preoccupazioni principali: come acquistare proprietà e come svolgere correttamente l’intero processo. Di seguito abbiamo raccolto alcuni suggerimenti utili rispondendo alle domande più comuni sull’argomento .
I. Informazioni generali sull’acquisto
Prima di acquistare, prima di fare un’offerta o anche prima di considerare seriamente un pezzo di terra, è necessario eseguire una ricerca del titolo nel Pubblico Registro chiamato “Folio Real“. Proprio come in Italia viene infatti assegnato un numero a tutte le proprietà semplificando la ricerca e mostrando tutti i dati riguardanti la la proprietà, i confini, ipoteche e privilegi, le misure, e la zona di ubicazione.
Questo è il sito web del Registro Nacional
Il Notaio incaricato deve essere anche un avvocato ed egli svolgerà il compito di redigere e interpretare i documenti legali, nonché autenticare e certificare la loro autenticità; tenere a mente che non tutti gli avvocati sono Notai. Una terra non registrata, non può essere ritrovata nel Registro Pubblico, e deve essere sottoposta ad un lungo processo per essere registrata. Il diritto di proprietà è identico a quello cui siamo abituati fare riferimento in Italia. Non si deve, in nessun caso, acquistare terreni su cui esistono solo diritti di occupazione, in quanto può costare molto più di quanto ci si aspetti. In alcuni casi, spesso per i terreni sulla spiaggia, si possono avere situazioni di rischio in quanto spesso esiste solo un titolo di concessione temporanea. Ci sono molte più norme e condizioni per l’uso e la trasformazione di queste terre. e disposizioni in merito ad eventuali modifiche che possono essere fatte alla proprietà o alla terra
Gran parte del patrimonio immobiliare in vendita è gestito da Agenzie Immobiliari, molte delle quali improvvisate e poco affidabili . Quasi sempre i costi di intermediazione sono solo a carico del solo venditore .
II. Informazioni sulle diverse tipologie di vendita
Una delle decisioni più difficili che una persona compie nella vita è l’acquisizione di beni immobili. Se non si parla spagnolo, è nel vostro interesse avere a che fare con un avvocato bilingue specializzato nella transazione immobiliare. Gli stranieri possono legalmente e con successo acquistare immobili in Costa Rica con le stesse garanzie offerte ai cittadini costaricensi.
A. Terreni di proprietà privata
Dimostrata la iscrizione del bene nel pubblico registro le modalità di compravendita per questo tipo di proprietà sono le stesse per i cittadini costarricensi e per gli stranieri. Fondamentalmente il proprietario dell’immobile ha il diritto assoluto di possedere materialmente la proprietà, usarla, goderla, vendere, affittare, migliorarla, ecc… purchè alle condizioni delineate nella legge costaricense.
B. Terreni occupati
Prima di comprare una proprietà è necessario controllare se qualcuno la occupa a qualche titolo. Secondo la legge della Costa Rica, chi fa una occupazione pacifica di “terra incustodita ” a meno di essere ricusato dal titolare della proprietà, può avere alcuni diritti su di essa dopo soli tre mesi di occupazione. Se vi capita di acquistare un immobile senza controllare sia per gli inquilini o occupanti abusivi, potreste trovarvi trascinato in una lunga causa civile e non essere in grado di vivere sulla propria terra, così come eventualmente dover pagare gli abusivi per qualsiasi ” miglioramento ” vero o presunto eseguito nella proprietà. Il primo passo per evitare eventuali inquilini illegali sulla terra che si sta cercando di acquistare è quella di trovare un rappresentante disposto a vigilare sulla terra e controllare almeno una volta ogni tre mesi. Questo farà sì che nessuno può vantare proprietà o uso della terra e se qualcuno avesse vissuto sul posto per meno di tre mesi non sarebbe un problema estrometterlo immediatamente . E’ dunque opportuno che venga fatto un contratto con un guardiano ed assicurarsi che il terreno sia ispezionato almeno una volta ogni tre mesi .
C . Concessioni nella zona marittima
Una concessione nella Costa Rica è definito come il diritto di utilizzare e godere di una specifica proprietà situato sulla zona marittima per un periodo predeterminato di tempo. Nella Costa Rica il 95% della struttura sul mare sono in concessione e disciplinate secondo quanto previsto nelle Zone di Diritto Marittimo e da altri regolamenti specifici inclusi le disposizioni speciali indicati dai comuni e l’ ICT (Costa Rica Istituto del Turismo). Queste disposizioni di legge stabiliscono le condizioni alle quali gli stranieri e residenti locali possono ottenere una concessione. Lo Stato, attraverso i comuni può concedere questo diritto. Si noti che i primi 200 metri misurata orizzontalmente dalla linea di alta marea definiscono il confine della zona marittima. Questa zona comprende anche le isole, pinnacoli di roccia, mangrovie, estuari, piccole isole e ogni piccola formazione naturale che superano il livello del mare. Questa zona di 200 metri, è diviso in due aree:
1. Area Pubblica: sono i primi 50 metri misurata orizzontalmente dalla linea di alta marea. Questa zona non è disponibile per la proprietà di qualsiasi tipo. Nessun tipo di sviluppo sono consentiti, eccetto per le costruzioni approvate da enti governativi. Inoltre, questa zona è considerata una zona pubblica e ogni persona che intenda utilizzare questo spazio per il divertimento ha il diritto di farlo. In altre parole, non ci sono spiagge veramente private nella zona marittima.
2. Aree riservate a concessione: sono i successivi 150 metri. Questa area è disponibile per le concessioni eventualmente da accordare. La concessione è in sostanza un “affitto” sulla proprietà concessi al locatario per un determinato periodo di tempo. Normalmente la durata della concessione è di 20 anni. Il proprietario di una concessione può costruire su detta concessione, suddividere la concessione e compiere altre azioni alla proprietà. Tuttavia, i permessi del caso da parte del comune locale deve essere ottenuto.
IMPORTANTE . A differenza della proprietà assoluta, gli stranieri non hanno gli stessi diritti dei cittadini costaricensi quando si tratta di beni di concessione. La legge stabilisce che gli stranieri non possono essere proprietari di maggioranza di una proprietà di concessione. Uno straniero può tuttavia entrare in società con un cittadino della Costa Rica, dove la proprietà è divisa al 49% / 51% tra lo straniero e Costa Rica, rispettivamente. L’unica eccezione è fatta per per stranieri residenti nella Costa Rica da almeno cinque anni.
D. Proprietà in condominio
Ogni condominio, costituito sempre da una parte di proprietà indivisa di godimento comune, ha un proprio statuto contenente tutte le limitazioni restrizioni e privilegi che può essere goduto da parte di individui che acquistano un immobile di questo tipo che di solito comportano alcune restrizioni aggiuntive previste dagli sviluppatori del progetto. Si consiglia di richiedere al proprietario del bene di darvi una copia dello statuto per verificare gli orientamenti architettonici, restrizioni d’uso del territorio e altre limitazioni che possono incidere sull’uso della proprietà. Molto spesso, le norme condominiali sono utilizzate per consentire di costruire strade private e impostare le linee guida dell’architettura.
E. Proprietà senza titolo
Ci sono proprietà che non sono iscritte al Registro Pubblico della Proprietà. Le famiglie locali hanno abitato alcune proprietà di questo tipo per generazioni, mentre altri non sono mai state occupate. In entrambi i casi, è possibile che qualcuno affermi di ” possedere” la proprietà e può tentare di metterla in vendita. Indipendentemente dal tempo che un abitante ha vissuto sulla proprietà si raccomanda di evitare questo tipo di beni, perché non c’è modo di dimostrare che il “proprietario” ha effettivamente il diritto di trasferire la proprietà e che cosa può effettivamente trasferire .
III. L’operazione di acquisto
A. Terminologia di base
Capire il processo di acquisto inizia con la comprensione della terminologia. Può sembrare abbastanza semplice, ma vi sarà molto più comodo se si ha familiarità con il vocabolario più comune utilizzato per le transazioni immobiliari in Costa Rica.
1. Folio Real: Questa è la “sicurezza pubblica” rapprentata da un numero di proprietà univoco assegnato a ciascuna proprietà per identificare e distinguere dalle altre proprietà. Questo numero si compone di tre parti: il primo numero indica la provincia, il secondo gruppo di sei numeri è il numero della stessa proprietà e l’ultimo gruppo di numeri indica il numero di co-proprietari. Tutte le proprietà intitolato DEVONO avere questo numero in ordine.
2. Trasferimento (escritura de traspaso): Questo documento contiene tutte le disposizioni riguardanti il trasferimento di beni immobili tra cui informazioni di base sul compratore, venditore, la proprietà, e le eventuali condizioni speciali di vendita, come servitù o ipoteche. Un avvocato che sia anche un notaio deve preparare questo documento e l’atto deve essere registrato nel suo libro del Notaio e presso il Registro Pubblico. Una volta che l’atto è stato redatto e firmato al momento della chiusura, è responsabile legale del Notaio registrare l’atto immediatamente presso la cancelleria del pubblico registro. Il processo di registrazione consiste di due fasi. Nella prima fase, il notaio presenta l’atto al registro pubblico per le sue annotazione che da questo momento la proprietà è protetto contro ogni interesse di terze parti. Dopo il Registro verifica se l’atto è strutturalmente corretta, la seconda fase di registrazione ha inizio e la proprietà è registrata a nome del nuovo proprietario.
3. Registro Pubblico della Proprietà: Questa forma sicura di iscrizione tutela gli acquirenti da gravami nascosti. I dati sono conservati in un sistema informatico centrale, su microfilm e in forma originale. I duplicati sono aggiornate quotidianamente e inviati in luoghi separati per la custodia. Il record del database possono essere ricercati attraverso il numero di foglio reale o dal suo indice nome. Ci sono due passaggi per registrare la proprietà presso il Registro pubblico:
Fase 1. In primo luogo, il notaio presenta l’atto al registro pubblico per la sua annotazione, da questo momento la proprietà è protetta contro gli eventuali interessi di terzi.
Fase 2. Dopo il Registro di sistema verifica l’atto è strutturalmente corretto e tutte le imposte e le tasse associate all’acquisto sono stati pagati, il secondo passo della registrazione ha inizio e la proprietà è registrata nel nome del nuovo proprietario. Assicurati con l’avvocato / notaio che la registrazione è stata completata altrimenti si può incorrere in problemi in seguito, quando si cerca di vendere.
4. Notaio: A differenza che in Italia, dove il ruolo del notaio è limitato ad autenticare le firme, in Costa Rica il Notaio dispone di ampi poteri di agire con la pubblica fede, a nome dello Stato. Il notaio deve essere un avvocato e può redigere e interpretare i documenti legali, nonché autenticare e certificare l’autenticità dei documenti. Se un immobile viene acquistato in contanti 50 per cento e 50 per cento finanziato, è comune che l’avvocato dell’acquirente e del venditore redigano congiuntamente l’atto di trasferimento e un mutuo in un unico documento. Questo è noto come co-notariado.
5. Procura. E’ un documento che autorizza una persona ad agire per conto di un altro di eseguire azioni specifiche quali l’acquisto di un immobile. Questo strumento è particolarmente utile per i clienti che vogliono chiudere la loro proprietà senza tornare al Costa Rica. Si consiglia di firmare la procura prima di lasciare il paese perché la legge richiede che la procura è firmata in presenza di un notaio Costa Rica. In tal caso una visita ad un costaricano consolato Italiano è necessario. Una eccezione a questa regola, tuttavia, è se la proprietà è stata acquistata da una società. In questo caso, una lettera di delega firmata è sufficiente, e non c’è bisogno di visitare un consolato. Le procure sono possibili in due forme: generale e speciale.
a. Una procura generale consente un rappresentante a firmare per conto di un individuo per le transazioni multiple e deve essere registrato presso il pubblico registro .
b. Una procura specifica e speciali consente il rappresentante a firmare solo per l’elemento specificato nel dispositico del contratto di procura e alle condizioni ivi specificate. E ‘altamente raccomandato per gli acquisti immobiliari per limitare i diritti del rappresentante a firmare solo per la proprietà in questione e nient’altro. Inoltre, queste procure di procura non devono essere registrate presso il Registro Pubblico, ma deve essere autorizzata solo da un notaio.
6. Indagine catastale: oltre al Registro Pubblico della Proprietà, che contiene tutti i titoli di proprietà, la Costa Rica ha anche un catasto che contiene tutti i titoli di proprietà. Al fine di trasferire, ipotecare o acquistare un immobile, una verifica deve essere effettuta presso la cancelleria del pubblico registro. Il disegno ufficiale della proprietà è convalidato mediante un processo di approvazione da parte del Registro Pubblico della Proprietà, nonché da parte del comune in cui si trova l’immobile. Perché il pubblico registro e il catasto sono entità separate, non è raro per le indagini di vecchie proprietà che siano depositate presso l’ufficio catastale. Se questo è il caso, si raccomanda un piano di verifica ex novo per essere registrati presso l’Ufficio catastale in modo che non ci può essere disputa su linee di confine.
IV. Acquisto tramite Società
Acquisire immobili attraverso società è una pratica comune in Costa Rica attraverso una nuova società o tramite una società esistente, che attualmente detiene la proprietà da trasferire . Il processo di creazione di una società non è complicato, ma richiede un avvocato esperto che conosce esattamente i protocolli e le procedure necessarie. Il vantaggio di questo sistema è che permette un acquirente per proteggere i loro asset in forma anonima. Inoltre, se un acquirente acquista una proprietà attraverso una società esistente che già possiede la proprietà, non ci sono tasse governative di trasferimento e bolli per pagare. La ragione è che le tasse di trasferimento e timbri devono essere pagati ogni volta che c’è un cambiamento nella proprietà del bene. Se un acquirente acquista azioni di una società esistente, tecnicamente non c’è alcun cambiamento nel proprietario registrato di proprietà (cioè, la società detiene ancora la proprietà). Tuttavia, se un immobile è acquisito attraverso formando una nuova società per acquistare la proprietà, le tasse di trasferimento devono essere pagati perché il nome del proprietario è cambiato. Il rischio per l’acquirente ad acquisire una società esistente è che la società potrebbe avere altre passività e non c’è modo di verificare al 100% che la società sia pulita. Al momento dell’acquisto di una società del Costa Rica, è importante tenere a mente che ci sono altri obblighi e le responsabilità che devono essere affrontate : tra questi ci sono le dichiarazioni fiscali annuali (anche se la società è inattiva), il pagamento delle imposte sul reddito, se del caso, e alla tenuta dei libri legali della società fino ad oggi e in ordine.
V. Processo di acquisto:
Riassumendo i seguenti passaggi fondamentali sono quelli che un acquirente deve seguire nella compravendita degli immobili:
Fase 1. Firma di un opzione di acquisto / vendita con il venditore.
Fase 2. Deposito dei fondi in deposito a garanzia (se disponibile).
Fase 3. Ricerca proprietarie e catastali del notaio / avvocato
Fase 4. Esecuzione di Trasferimento
Fase 5. Registrazione nuovo proprietario nel Registro Pubblico
VI. Imposte e spese
1. Le imposte di trasferimento (impuesto de traspaso) , bolli e altri oneri: Per registrare il trasferimento della proprietà, il costo è del 1,5% (0,75% e 0,75% tra compratore-venditore) del prezzo di acquisto e un ulteriore 1% per bolli presso la cancelleria del pubblico registro .
2. Spese notarili: I notai sono tenuti per legge ad applicare l’ 1,5% (0,75% -0,75% / acquirente e venditore), sul primo milione di colones, e 1,25% di qualsiasi saldo come onorari legali.
3. Oneri transazione agenzia immobiliare : quasi sempre per intero a carico del venditore ; altre volte le spese, dal 2,50% al 5,00%, sono a carico del compratore con analoga percentuale a carico dal venditore. Informatevi prima !
4. Mutui: Il governo addebita 0,6% del valore ipotecario per registrare contratti ipotecari sulla proprietà.
6. Tariffe per prestazioni di garanzie: tasse sono a carico del prestatore di deposito a garanzia.
7. Costituzione società: contributi per l’acquisto di una società in genere eseguite con un costo tra $ 500 – $ 1.000
VII. Protezione degli investimenti
Ogni volta che una persona fa un acquisto immobiliare in un paese straniero, una delle maggiori preoccupazioni è se tale operazione verrà eseguita legalmente e se il sistema è progettato per offrire tutti i diritti di proprietà adeguati per poter godere di tale proprietà. Il sistema giuridico della Costa Rica , se seguita correttamente, fornisce ampia protezione agli investitora. Per garantire la sicurezza di tutta l’impresa immobiliare, ci sono tre strumenti che dovrebbero essere presenti in qualsiasi transazione immobiliare:
1. la rappresentanza legale adeguata ed esperti notaio:
2. Garanzie
La funzione primaria è il servizio fiduciario che viene offerto da alcuni studi notarili per evitare la manipolazione o manomissione dei fondi prima della chiusura del contratto. L’agente garante è una terza parte neutrale, con responsabilità per il rilascio di assegni e di esecuzione dei pagamenti. Questo sistema dà fiducia a tutte le parti interessate (ad esempio, avvocati, mediatori, venditori, acquirenti) che i fondi siano protette durante il processo di acquisto e che tutto il denaro sarà versato adeguatamente a tutte le parti al momento della chiusura.
Alcuni dei rischi possibili :
a. documenti non validi eseguiti sotto scaduto o nessun potere esistente
b. falsa assunzione di identità del legittimo proprietario
c. Falsificazione di documenti, potere legale, e altre carte relative al trasferimento del titolo di proprietà
d. Pegni o altri oneri finanziari a carico del proprietario precedente
e. Servitù di proprietà non registrate
f. Eredi nascosti di proprietari precedenti
g. Atti compilati da parte dei minori di età
h. Documenti non validi consegnato dopo la morte del precedente proprietario